不動産投資の「出口戦略」と「不動産経営」

「海外の不動産投資は、…『収益不動産を取得し、不動産経営を行い、最後に売却して最大の利益を得ること』を意味します。一定の計画に基づき、一定の期間に投資を完結させる。完結させる事ができるというところに(日本での不動産投資との)大きな違いがあります。」(ビルディングマネージメントジャーナル2002.3月号「海外不動産事情」より)

日本でも「出口戦略」という言い方が、不動産投資戦略ではかなり一般化しています。仕入れた物件を最終的には、いつ、どのように、どこに売却して手仕舞うか、といった意味です。不動産を仕入れる前から手仕舞いを具体的にイメージします。

また「不動産経営」という意味もかなり変ってきたようです。以前は単に何を仕入れるか、だけだったと思います。いまではプロパティマネジメント(賃貸管理)が不動産の価値の源泉だという考えになってきており、そこまで含んで不動産経営というようになりつつあります。

管理不十分な物件は空室も多く賃料も安い。だから収益還元価格で安く買い叩ける。購入し管理をよくして、賃料を上げて空室を埋めると収益力が良くなる。収益が2割良くなれば、収益還元価格での物件価格は2割値上がりする…ということです。

最初から売却を前提として、賃貸管理を考え収益を増やし、それにより価格を引き上げて売り抜けます。数年前に日本でこのような考え方を聞くと随分と驚いたものですが、都市部のオフィスビル等の売買では極めて当たり前の考え方になってきています。

「土地の有効活用」…日本では当たり前のこの言葉をアメリカで英訳するのは困難です。「土地に建物を建築する」という意味でなく「当面は必要な土地ではないが、売るわけにもいかないから、節税も兼ねて何かを建てたり貸したりする。」という意味です。これを英語で一言では伝えられません。